前海中泰咨询

一、项目基本情况

振芯科技工业改造项目位于成都高新区西部园区起步区，原产权人为成都振芯科技股份有限公司，用地面积134亩。因企业发展战略调整造成土地利用效率不高，存在部分闲置情况。成都高新区结合企业生产转型需求，推动原产权人退出部分用地。企业对剩余土地实施自主更新与效能提升，政府对以收回土地为载体引入电子信息相关产业，探索出工业用地集约节约利用的高效路径。

二、改造主体和改造模式

通过“政府分割收储+原产权人自主改造”模式，高效盘活低效工业用地。政府分割收储50亩用地，建设微波射频专业化产业园，引入电子信息产业链企业，进一步增强和延伸产业链条。剩余84亩由原权利人实施自主改造，投资建设振芯科技创芯智能产业园，打造工业标准厂房示范标杆，助力高新区产业转型升级。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）土地集约利用，质效“双提升”

落实高质量发展要求，充分尊重企业发展意愿，通过对接企业生产需求、综合运用“标准地”指标倒推等方式，核定企业实际用地规模，将结余土地退还政府。不仅保障新产业项目的高质量落地，也为后续发展预留了空间。由企业自主建设的振芯科技创芯智能产业园，严格遵循“标准地”控制指标，项目容积率提升至约2.0，总投资不低于55.29亿元，固定资产投资强度达1317万元/亩，亩均税收238万元/亩。较原134亩用地相比，固投强度提升76.3%，亩均税收增长219%，实现了经济指标的大幅提升。

（二）提升产业能级，培育新兴集群

围绕微波射频产业构建培育体系，利用50亩收储用地建设专业化微波射频产业园，重点引进通信设备、电子信息、物联网等领域的龙头企业。项目致力于打造完整微波射频产业链：上游布局基础元器件研发制造，涵盖电阻、电容、放大器等；中游聚焦微波组件与子系统集成；下游拓展至雷达系统、电子对抗装备、通信设备等终端应用，形成集原材料供应、研发设计、智能制造、检测认证与市场销售于一体的全链条产业生态。

四、主要做法

（一）规划设计引领，以高标准载体助推产业发展

一是强化“一体化”规划统筹，对收储地块与自主改造地块统一规划，实现空间布局、功能配置与建筑风貌的协调统一。二是实行“精细化”指标控制，显著提升用地节约水平，政府通过内部道路联通、退距优化和公共空间共享等措施，实现土地集约高效利用。三是建设“定制化”产业载体，前置调研市场需求，全过程指导优化建筑参数。首二层优先保障大空间生产需求，合理控制标准层面积，适配中小型企业生产、办公及研发需要。四是推行“绿色化”建筑与智慧营造，应用绿色建造新技术，配套信息化基础设施，打造开放共享的景观节点，构建产业与园区融合的活力环境。

（二）做优政策生态，以试点创新激发产业活力

一是细化土地配套政策，扎实推进试点工作，研究制定分割转让、收储和“标准地”改革等实施细则，高效支持企业快速推进开发建设。二是实施工业用地节约集约利用资金奖励，按“分区间、阶梯式”方式，对实际容积率不低于2.3的工业项目给予一次性奖励，鼓励企业建设工业标准厂房新型载体，提升土地利用效率和产业承载能力。三是建立存量盘活激励促进机制，对50亩收储用地新引进项目，依据其规模、技术创新水平及预期经济贡献，按一定比例给予资金补贴，推动企业加快项目落地与技术创新进程。

（三）创新体制机制，以组织服务推动项目建设

深化低效工业用地处置与盘活机制。一是强化部门联动机制，分层分级推进处置与盘活工作，建立健全市场收购与供给保障体系。二是坚持高标准促建，引导振芯科技等优质产业项目参照工业用地“标准地”模式实现提档升级。三是推行“管家团”协同服务机制，前置咨询与预审环节，变“坐等审批”为主动“靠前服务”，实施“咨询预审制”“发证即办制”“告知承诺制”及“审批简化制”等措施。在振芯公司收储用地供应前，即为意向企业提供从规划预审、开工条件审查到“四证”办理的全流程咨询、预审服务，大幅压缩和整合审批环节，全面提升项目建设效率。

（四）“全周期”监管，确保“一比一”全真转换

依据事前约定，明晰各部门在项目建设、竣工验收、达产复核及股权变更等环节的监管职责与时间节点，依托“双随机、一公开”线上监管等方式，对振芯企业履约情况实施全流程动态监管。联动多部门定期开展投产达产指标考核，建立择优汰劣的“准入—退出”的监管机制，系统推进竣工验收、达产复核、奖励发放等各项工作，确保产业蓝图与建设实景实现“一比一”高效转化。

五、政策依据

（一）《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）完善收储机制。对需要以政府储备为主推进低效用地再开发项目实施的，结合国土空间控制性详细规划编制，探索以“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一供应”推动实施。

（二）《成都高新区低效用地再开发试点实施方案》（成高管办发〔2025〕11号）支持低效工业用地收储再开发。统筹考虑土地、建（构）筑物及附属物、搬迁、停产停业等费用，探索以市场评估价为基础的收储补偿机制。

（三）《成都高新西区工业用地“标准地”改革实施方案》完善资金奖励。鼓励工业用地项目通过工业标准厂房、地下空间利用等方式提升开发强度（容积率），项目竣工验收和达产复核通过后，容积率达到2.3以上，对超过部分采取“分区间、阶梯式”给予一次性奖励。